初秋，青岛山钢东部新天地的售楼现场人满为患，熙熙攘攘，置业顾问忙着接待一批一批的购房者。让购房者一见倾心的，正是该项目的优势：地处崂山金融区，位于地铁枢纽旁，集SOHO公寓、多变LOFT、高端写字楼以及购物广场、健身所、影院等互动街区为一体，从配套、生活、服务等各大界面出发，满足了投资者的各种需求。
“这块商业地块，如果单纯是卖写字楼，肯定不好卖，写字楼市场过于饱和了。”青岛信莱置业公司党支部书记、副经理郑红艳详细介绍了楼盘的情况。“把纯商业地产做成高端的大型商业综合体，这是山钢地产的第一次尝试。”
穷则变，变则通。市场容量、国家调控、行业洗牌、自身发展等多重因素决定了房地产已由黄金时代进入白银时代，面对行业未有之变局，山钢地产将如何应对？什么样的策略才是最佳策略？最新的尝试都有哪些？
构建“一核四元”新体系
虽然房地产作为一个古老的行业，本质就是投资和盖房子，这个逻辑从古至今一直没有改变。但是，房地产行业承载着这个国家和社会的多种功能和属性，房地产的发展并不单纯。
市场容量越来越接近天花板，城市分化、市场分化现象更加严重；按照“房子是用来住的，不是用来炒的”调控基调，政府正在构建房地产长效调控机制；企业竞争态势不断加剧，行业集中度越来越高；房地产行业由粗放发展期进入精益运营期，呈现出强者恒强、弱者愈弱的局面。
这是山钢地产对于房地产市场所做的概括。这也是当下房地产市场的真实写照。
这个行业今后怎么发展？山钢地产规划发展部部长葛旭说：“房改从1998进行到现在，市场短缺问题基本得到解决，但居民对住房品质、对居住延伸的综合配套服务提出了更高的要求。房地产发展不平衡不充分，供应不足和需求不足同时存在，结构性矛盾突出。让所有人形成共识的是，房地产行业将迎来一次巨大的变革。”
面对汹涌的改革大潮，山钢地产积极探索转型升级发展的方向和实施路径，纵观《山钢地产公司新旧动能转换三年行动计划》，定位由“专业化房地产开发企业”向“综合性房地产开发运营企业”转型。增量开发做大做优，存量运营占领先机，成为区域市场有影响、山东市场有位次、差异化市场领先的集团化企业。
三年发展布局呈现清晰主线：应势调整产业结构，以住宅地产开发为核心，快速发展物业服务、商业运营，积极探索产业地产、住房租赁业务，构建“一核四元”产业体系。
明确区域布局，在对济南、青岛、上海三大战略区域深耕的基础上，向济南、青岛、上海的周边热点区域和国内其他战略机会城市进行拓展，形成“3+X”的区域布局。
完善产品与服务，以开发高性价比住宅为核心产品、以商业办公为补充产品，以钢结构绿色住宅为差异化特色产品；以物业管理为常规服务，综合性社区商业、产业园区运营和长租公寓运营为特色服务，逐步形成“轻重结合、两翼齐飞”的业务模式。
葛旭表示，目前物业管理、商业运营得到了快速发展，住房租赁和产业地产实现有效突破，发展的“含金量”不断提高，公司业绩呈现持续强劲增长的良好态势。
“互联网+”助力物业升级
“取得电梯维保资质，组成专业队伍，成立了电梯维保部，定期对外部业务——滨州万寿堂医院运行的电梯部件进行‘体检’，每年可实现利润80余万元，我们不断拓展物业业务‘触角’”。山钢地产信莱物业公司副经理黄现振介绍。
信莱物业在传统物业模式下推行物业服务标准化，提升物业服务品质，培育核心竞争力，开展多种经营增值服务，提高业主满意度，实现新旧动能转换。
推行物业服务标准化，通过三级巡查、业主恳谈会，标准化建设，创新服务，便民措施和合理化建议，以更具性价比的物业服务，让业主更加满意。培育核心竞争力，取得电梯维保资质和立体车库维保资质，培育保洁专业核心竞争力，现在自行维保电梯218部，维保立体车位1136台。开展便民增值服务，便民小超市、洗车机、家政服务、房屋中介服务、办公用品配送服务等多种经营迅速开展，上半年实现多种经营收入253万元。
创新，不只是新兴业态的专利，传统物业产业也可通过“互联网+”实现与新技术的融合发展，进而实现自身价值的延伸。 信莱物业紧紧围绕智慧型社区建设，以现代物业为目标，推动互联网+物业智能发展。建立大数据平台，数据类型可涵盖业主信息、设备信息、车辆信息、社区信息、日常运营信息等各方面。依托数据建立一体化的信息化管理平台，整合客户、运营、财务等各类模块，现有业务管理执行规范继续夯实，实现从“手工账”转变为“电子账”。建立服务社区的业主连接通道，借助移动化交互手段，实现员工、业主、设备的在线连接、数据连接、业务连接，提高业主的服务感知。将管理小区的经营情况全部实现数字化管理，从房屋承接查验、移动APP验房，入伙到后期房屋维修、车辆管理、楼宇管理、收费管理和开展社区的养老、家政、教育、装修、保险等业务板块等。
开启商业运营“新风口”
“以泰安东岳鑫城和润家超市为起点，注册‘和润家’商标，寻找合适的物业，形成以社区便利店与中型超市相结合的超市连锁经营体系，自去年12月开业至今年8月份，‘和润家’超市共实现营业额649万元。”青岛山钢和润商管公司副经理赵丽丽倍感自豪。
随着行业发展和竞争加剧，商业地产初级阶段的裸售方式逐渐被淘汰。现代商业地产则建立在全过程、专业化的商管体系的基础上，以先进的策划设计理念，高效的运营管理模式、科学的业态组合，再辅以紧密的商家联盟，快速盘活做旺商业物业。和润置业先后考察了省内外上百个项目，及时了解地产市场形势、信息与发展动态。
目前，温州奥体城项目的亚朵酒店已完成样板间验收工作，海啦啦娱乐城预计11月份开始营业，和润家超市成为周边生活类超市的销售冠军，签约银座健身，长租公寓完成调研报告，方案正在设计阶段……青岛山钢和润商管公司运营项目涵盖了超市、酒店、休闲娱乐等，项目主要分布在上海、温州、泰安等地。
商业运营立足内部资源，提高运营能力，盘活现有资产，打造特色商业项目；积极开拓外部市场，多渠道拓展，多业态经营；建立长期有效的商业运营管理盈利模式，实现以商业地产运营获利与商业经营获利并举，打造成有影响力的商业品牌。
充分利用自有商业物业经营，形成多业态齐进的发展局面，创造多渠道利润来源。利用自身社区商业居多的有利条件，积极快速发展与社区居民相关的超市、便利店、生鲜水果店等社区零售业。以泰安东岳鑫城和润家超市为起点，重点完善超市内部管理制度，形成超市运营标准化管理体系，快速做大。以山钢温州奥体城亚朵酒店为突破口，探索出自己的酒店管理模式，不断积累酒店经营管理经验，从最初加盟其他品牌酒店到逐步形成自己的酒店品牌。抓住民众对休闲娱乐需求不断提高的趋势，复制温州奥体城“海啦啦水秀城”的经验，积极发展休闲娱乐产业，使之成为新的利润增长点。逐步探索长租公寓、餐饮业、广告业务等其他业态，实现效益最大化。
从山钢地产总部办公楼望出去，清晨的青岛奥帆基地风平浪静，蔚蓝的海面上几只帆船，轻盈得如同一只只掠水的燕子。这片海面有时也会波涛汹涌，但只要坚定转型发展的方向和决心，积极推进由专业房地产开发企业向综合性运营企业转型，这艘帆船必将乘风破浪，开创持续向好的发展局面。
